Как продать квартиру — все шаги от А до Я

У вас появилась необходимость продать квартиру? В этом случае вам нужно совершить массу действий. В этой статье мы расскажем о том, какими должны быть ваши шаги.

Самостоятельная продажа или помощь риелтора?

Первым делом вам нужно определиться с тем, как именно вы станете продавать свою квартиру. Вы можете попытаться совершить сделку самостоятельно. Однако это отнимет у вас много времени и нервов. Не забывайте, что вам нужно урегулировать множество юридических вопросов.

Чтобы снять со своих плеч ряд обязанностей, многие россияне предпочитают воспользоваться услугами риелтора. Он выполнит роль посредника. Вам же остаётся лишь побывать при показе квартиры покупателю (впрочем, это не обязательно), а также поприсутствовать при заключении сделки. Однако риелтор потребует за свои услуги до 6% от стоимости квартиры. Это главный недостаток такого решения.

Выбор риелтора

Допустим, вы решили пойти по легкому пути, оформив услуги риелтора. Как же его выбрать? Рекомендуем ориентироваться на его компетентность, не особо думая о времени его присутствия на рынке. Пообщайтесь с риелтором. Он должен показать, что у него имеются необходимые юридические, экономические и технические знания. Как говорят некоторые люди, риелтор должен быть фотографом, оценщиком, брокером, психологом, продавцом, юристом, маркетологом, инженером и даже психологом в одном лице. И не забудьте потребовать от риелтора документы, подтверждающие основные его знания: всяческие дипломы, сертификаты и аттестаты. Также свидетельством профпригодности является членство в профессиональных сообществах. В частности, опытные люди входят в состав Российской гильдии риелтеров.

При первом общении с посредником поинтересуйтесь о том, как можно продать недвижимость по максимально возможной цене, потратив на это относительно немного времени. Далее пусть риелтор расскажет о его сделках, совершенных в вашем районе. Обращайте внимание на то, нравится ли вам общение с этим человеком. Лучше не выбирать посредником того риелтора, обращение к которому было бы для вас некомфортным.

Продажа недвижимости без посредников

Оценка квартиры

Если вы решили отказаться от услуг риелтора, то придется всё делать самому. Начать необходимо с оценки недвижимости. Этот процесс позволит понять, какие деньги нужно просить за свою квартиру. Цена зависит от множества факторов:

1. Площадь квартиры;

2. Количество комнат;

3. Наличие балкона или лоджии;

4. Планировка — раздельные туалет и ванная являются серьезным плюсом, равно как смежные комнаты уменьшают итоговую стоимость;

5. Прилегающая территория — высоко ценятся квартиры, которые не заставляют идти до школы, детского сада и продуктового магазина много времени;

6. Наличие хорошего ремонта;

7. Этаж — как правило, чем выше расположена квартира, тем на более высокий ценник вы можете рассчитывать;

8. Район — учитывается то, насколько хорошо он благоустроен;

9. Размер коммунальных платежей.

Для оценки своей квартиры можно посетить сайт Федеральной службы государственной статистики. Также можно поискать объявления с продажей максимально похожих объектов. Вы без труда найдёте их на каком-нибудь условном Avito и в газетах, публикующих подобные объявления.

Высчитав среднюю цену за похожую квартиру, вы получите ту сумму, которую можно просить при продаже. Вы можете слегка её увеличить, если согласны потратить на ожидание сделки продолжительное время. Также вы можете её уменьшить, в этом случае покупатель найдётся гораздо быстрее. Статистика показывает, что 60% покупателей делают свой выбор в пользу недвижимости, стоимость которой оценена правильно или даже занижена.

Подготовка документов

Чтобы заключить сделку о купле-продаже квартиры, вам нужно иметь на руках следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ;

2. Свидетельство о праве собственности;

3. Кадастровый паспорт на квартиру, получаемый в БТИ;

4. Выписка из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц, получаемая в ТСЖ, УК, ЖСК или МФЦ;

5. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, получаемая в территориальном отделении Росреестра, на сайте ведомства или в МФЦ;

6. Справка о законности перепланировки, если она осуществлялась — получить её можно в БТИ;

7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам, получаемая в ЖСК, УК, ТСЖ, ЖЭК или Едином информационно-расчётном центре;

8. Разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственник — несовершеннолетнее лицо;

9. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке.

Перечень кажется огромным. Но практика показывает, что сбор всех бумаг не занимает много времени. Впрочем, рассчитывать на их получение спустя всего одну-две недели мы бы не советовали.

Реклама своей квартиры

Разжились всеми необходимыми документами? Теперь нужно разрекламировать свою квартиру, чтобы потенциальные покупатели её заметили. Для этого первым делом сделайте качественные фотографии. Если у вас имеется хороший фотоаппарат, обязательно воспользуйтесь именно им. При этом нужно предварительно убрать всё лишнее: ветхое, старое, неприятное глазу. Также вам необходимо осуществить уборку: помыть полы, избавиться от пыли, почистить сантехнику. Не лишним окажется и добавление элементов уюта — например, можно положить на диван декоративные подушки, а на кухне разместить букет цветов.

Съемку проводите в солнечный день, чтобы квартира была хорошо освещена.

Далее нужно написать хороший текст для объявления. В нём укажите все достоинства квартиры. В первой части текста нужно рассказать о главных технических характеристиках: этажности дома, наличии лоджии, количестве комнат и т. д.

Обязательно подумайте о тех преимуществах недвижимости, которые не имеют особого значения для вас, но могут заинтересовать потенциального покупателя. Например, вы можете забыть о том, что в двух шагах от вашего дома — детский сад, так как вам некого туда водить. А это очень важно для семьи с маленькими детьми!

Когда текст и фотографии будут готовы, объявление можно публиковать. Для этого в интернете существует множество площадок. Самые популярные из них — Domofond, Avito и «Яндекс.Недвижимость». Также в вашем городе могут существовать локальные интернет-сайты для размещения подобных объявлений.

Готовьтесь к тому, что за размещение объявления с вас потребуют денежную сумму, пусть и небольшую. Например, платными подобные объявления являются на упомянутом уже Avito.

Также продажу своей квартиры можно попытаться прорекламировать в социальных сетях. Начните со своей страницы, а потом разместите объявление во всяких «барахолках» вашего города.

Показ квартиры и переговоры

Если вы не выставили астрономический ценник, то к вам в скором времени обратится потенциальный покупатель. Когда он назначит время осмотра объекта, вам нужно срочно привести квартиру в порядок. Не лишним окажется и уборка в подъезде — подметите и помойте ваш этаж.

В квартире можно осуществить не только обычную уборку, но и небольшой ремонт. Например, можно подклеить отошедшие от стен обои. Вымойте окна. И постарайтесь избавиться от неприятных запахов, если они присутствуют. Более того, вы можете приготовить какую-нибудь выпечку — это создаст у посетителя приятное ощущение.

Что касается беседы с покупателем, то предварительно подумайте о том, какие именно вопросы он может задать. Наверняка вы знаете о недостатках квартиры. Вам нужно понять, какие из них могут вызвать недовольство потенциального покупателя. Так вы сможете составить список аргументов, которые всё-таки склонят посетителя в вашу сторону.

Не исключено, что покупатель станет торговаться. Чаще всего этим грешат перекупщики, стремящиеся максимально сбить цену — они потом вновь выставят вашу квартиру на продажу. Поэтому мы рекомендуем сразу же определиться с тем, до какого ценника вы готовы опуститься. И ни в коем случае не соглашайтесь на стоимость, которая ниже этой планки! Будет сложно, так как те же перекупщики обожают давить психологически.

Заключение договора задатка и купли-продажи

Если покупатель согласиться приобрести вашу недвижимость, то первым делом нужно оформить договор задатка. Он практически гарантирует серьезность намерений с его и вашей стороны. При оформлении такого документа покупатель передаст вам определённую сумму. Обычно это от 2% до 5% от объявленной стоимости квартиры. Владелец же тем самым обязуется продать недвижимость именно этому человеку, и именно по той цене, на которой остановились обе стороны.

Не стоит забывать, что в договоре будут предусмотрены санкции по отношению к обоим участникам сделки. Если покупатель передумает, то задаток не возвращается. Если же владелец квартиры вдруг решит её не продавать, он обязан вернуть задаток, да ещё и в двойном размере.

Когда придёт обозначенное время, оформляется договор купли-продажи. Перед сделкой необходимо подготовить весь пакет документов, о котором говорилось в самом начале этой статьи. Также нужно выписать все зарегистрированных в квартире жильцов.

Для подписания договора купли-продажи необходимо отправиться к нотариусу. Подпись ставится только после того, как вы получите деньги за свою недвижимость. Также вы должны будете написать расписку, что покупатель предоставил вам все деньги, о которых вы договаривались.

Когда договор будет подписан обеими сторонами, понадобится сдача документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру в территориальный орган Госреестра. Фиксация сделки потребует госпошлины в размере 2000 рублей.

Получение оплаты

Самый частый вопрос перед продажей квартиры: «Как принимать деньги от покупателя?». Для этого существуют несколько способов. Реже всего сейчас используется обычная оплата наличимыми. Она подразумевает ряд проблем. Во-первых, вам необходимо пересчитать деньги в присутствии нотариуса. А это не так уж и легко, когда речь идет о миллионах рублей. Во-вторых, каждую купюру необходимо проверить на предмет подлинности. Если всё в порядке, то в обмен на деньги вы выдадите покупателю расписку о получении требуемой суммы.

Другой способ приёма денег заключается в использовании банковской ячейки. Покупатель должен арендовать сейф в депозитории любого банка, после чего он заключает с учреждением договор. В нём должны быть расписаны условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Это значит, что в этой расписке должно быть сказано, что доступ к ячейке предоставляется в том случае, если у продавца имеется договор купли-продажи.

Продавец тоже должен осуществить определенные действия. Ему необходимо арендовать другой сейф. В него он кладет расписку о получении денег. Когда сделка будет заключена на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки, покупатель сможет забрать эту расписку.

Обращаем ваше внимание на то, что при заполнении ячеек должен находиться и покупатель, и продавец. Первый должен убедиться в том, что расписка на месте и оформлена должным образом. Второй же обязан пересчитать деньги.

Наконец, существует и третий способ. Он заключается в использовании депозита нотариуса. В этом случае сделка осуществляется через банковский счет нотариуса. Однако в эту услугу будет включена комиссия банка. Её размер следует уточнять заранее.

Передача квартиры покупателю

Все документы подписаны, деньги получены… Теперь остаётся лишь передать недвижимость её новому владельцу. Это делается в день сдачи документов в Росреестр. Вам нужно лишь отдать ключи от квартиры покупателю, после чего можно подписывать акт приёма-передачи объекта недвижимости. Этот документ подтверждает факт того, что продавец оставил квартиру покупателю в надлежащем виде. 

Избегаем мошенничества

При покупке квартиры легко можно нарваться на мошенника. Однако злоумышленников нужно опасаться и продавцу. Именно поэтому деньги необходимо требовать до подписания итогового договора. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда покупатель не будет спешить с переводом денежных средств. Ну а мошенник может и вовсе исчезнуть без следа, практически моментально перепродав вашу недвижимость.

Наконец, ни в коем случае не предоставляйте оригиналы документов вплоть до завершения сделки. Ни покупателю, ни риелтору! Так вы точно сохраните квартиру за собой, пока не получите за неё деньги.

Заключение

Таков перечень ваших действий при продаже квартиры. Если вы всё сделаете правильно, помещение обязательно найдёт своего покупателя. Особенно если вы не будете завышать ценник.